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LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.
Dispõe sôbre o condomínio em edificações
e as incorporações imobiliárias.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço
saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte
Lei:
TÍTULO I
DO CONDOMÍNIO
Art. 1º As edificações ou conjuntos de
edificações, de um ou mais pavimentos, construídos
sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins
residenciais ou não-residenciais, poderão ser
alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados,
e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma
sujeita às limitações desta Lei.
Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública,
diretamente ou por processo de passagem comum, será
sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer
que seja o número de suas peças e sua destinação,
inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das
restrições que se lhe imponham.
§ 1º O direito à guarda de veículos
nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações
ou conjuntos de edificações será tratado
como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições
que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados,
e será vinculada à unidade habitacional a que
corresponder, no caso de não lhe ser atribuída
fração ideal específica de terreno. (Parágrafo
incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 2º O direito de que trata o § 1º dêste
artigo poderá ser transferido a outro condômino,
independentemente da alienação da unidade a
que corresponder, vedada sua transferência a pessoas
estranhas ao condomínio. (Parágrafo incluído
pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas
serão atribuídas frações ideais
de terreno específicas.(Parágrafo incluído
pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação
ou o conjunto de edificações e suas instalações,
bem como as fundações, paredes externas, o teto,
as áreas internas de ventilação, e tudo
o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum
dos proprietários ou titulares de direito à
aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão
condomínio de todos, e serão insuscetíveis
de divisão, ou de alienação destacada
da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis
de utilização exclusiva por qualquer condômino
(VETADO).
Art. 4º A alienação de cada unidade,
a transferência de direitos pertinentes à sua
aquisição e a constituição de
direitos reais sôbre ela independerão do consentimento
dos condôminos, (VETADO).
Parágrafo único. O adquirente de uma unidade
responde pelos débitos do alienante, em relação
ao condomínio, inclusive multas.
Parágrafo único - A alienação
ou transferência de direitos de que trata este artigo
dependerá de prova de quitação das obrigações
do alienante para com o respectivo condomínio. (Redação
dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984)
Art. 5º O condomínio por meação
de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á
pelo disposto no Código Civil, no que lhe fôr
aplicável.
Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei,
regular-se-á pelas disposições de direito
comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa
sôbre a mesma unidade autônoma.
Art. 7º O condomínio por unidades autônomas
instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento,
com inscrição obrigatória no Registro
de Imóvel, dêle constando; a individualização
de cada unidade, sua identificação e discriminação,
bem como a fração ideal sôbre o terreno
e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se
a descrição interna da unidade.
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação,
o proprietário, o promitente comprador, o cessionário
dêste ou o promitente cessionário sôbre
êle desejar erigir mais de uma edificação,
observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas
que se constituírem em casas térreas ou assobradadas,
será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação
e também aquela eventualmente reservada como de utlilização
exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a
fração ideal do todo do terreno e de partes
comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas
que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos,
será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação,
aquela que eventualmente fôr reservada como de utilizaçao
exclusiva, correspondente às unidades do edifício,
e ainda a fração ideal do todo do terreno e
de partes comuns, que corresponderá a cada uma das
unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno
que poderão ser utlizadas em comum pelos titulares
de direito sôbre os vários tipos de unidades
autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem
em passagem comum para as vias públicas ou para as
unidades entre si.
CAPÍTULO II
Da Convenção de Condomínio
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores,
cessionários ou promitentes cessionários dos
direitos pertinentes à aquisição de unidades
autônomas, em edificações a serem construídas,
em construção ou já construídas,
elaborarão, por escrito, a Convenção
de condomínio, e deverão, também, por
contrato ou por deliberação em assembléia,
aprovar o Regimento Interno da edificação ou
conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção
no Registro de Imóveis, bem como a averbação
das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória
para os proprietários de unidades, promitentes compradores,
cessionários e promitentes cessionários, atuais
e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção
que reúna as assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mínimo, 2/3 das frações
ideais que compõem o condomínio.
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos
interessados, a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade
exclusiva, e as de condomínio, com especificações
das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições
dos condôminos para as despesas de custeio e para as
extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além
das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada
de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias
gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição
de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de
convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento
Interno quando não incluídos na própria
Convenção.
§ 4º No caso de conjunto de edificações,
a que se refere o art. 8º, a convenção
de condomínio fixará os direitos e as relações
de propriedade entre os condôminos das várias
edificações, podendo estipular formas pelas
quais se possam desmembrar e alienar porções
do terreno, inclusive as edificadas. (Parágrafo incluído
pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades
ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa
de finalidade do prédio, ou usá-la de forma
nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade
e à segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento
de multa prevista na convenção ou no regulamento
do condomínio, além de ser compelido a desfazer
a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao
síndico, com autorização judicial, mandar
desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se êste
não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito
à aquisição de unidade poderá
fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver
a aquiescência da unanimidade dos condôminos
Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma
será tratada como prédio isolado, contribuindo
o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias
relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais,
na forma dos respectivos lançamentos.
CAPÍTULO III
Das Despesas do Condomínio
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas
do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na
Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário
na Convenção, a fixação da quota
no rateio corresponderá à fração
ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições
competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança
judicial das quotas atrasadas.
§ 3º O condômino que não pagar a
sua contribuição no prazo fixado na Convenção
fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês,
e multa de até 20% sôbre o débito, que
será atualizado, se o estipular a Convenção,
com a aplicação dos índices de correção
monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia,
no caso da mora por período igual ou superior a seis
meses.
§ 4º As obras que interessarem à estrutura
integral da edificação ou conjunto de edificações,
ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso
pecuniário de todos os proprietários ou titulares
de direito à aquisição de unidades, mediante
orçamento prévio aprovado em assembléia-geral,
podendo incumbir-se de sua execução o síndico,
ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.
§ 5º A renúncia de qualquer condômino
aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa
para exonerá-lo de seus encargos.
CAPÍTULO IV
Do Seguro,do Incêndio, da Demolição
e da Reconstrução Obrigatória
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação
ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente,
abrangendo tôdas as unidades autônomas e partes
comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause
destruição no todo ou em parte, computando-se
o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata êste
artigo será obrigatòriamente feito dentro de
120 dias, contados da data da concessão do "habite-se",
sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa
mensal equivalente a 1/12 do impôsto predial, cobrável
executivamente pela Municipalidade.
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua
mais de dois terços de uma edificação,
seus condôminos reunir-se-ão em assembléia
especial, e deliberarão sôbre a sua reconstrução
ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo
de votos que representem metade, mais uma das frações
ideais do respectivo terreno.
§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução,
a mesma assembléia, ou outra para êste fim convocada,
decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado
ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro
entre os condôminos, sem prejuízo do que receber
cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º Aprovada, a reconstrução será
feita, guardados, obrigatòriamente, o mesmo destino,
a mesma forma externa e a mesma disposição interna.
§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior,
a minoria não poderá ser obrigada a contribuir
para a reedificação, caso em que a maioria poderá
adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação
judicial, feita em vistoria.
Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º
do artigo antecedente, à maioria poderão ser
adjudicadas, por sentença, as frações
ideais da minoria.
§ 1º Como condição para o exercício
da ação prevista neste artigo, com a inicial,
a maioria oferecerá e depositará, à disposição
do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria
para avaliação, prevalecendo as de eventual
desempatador.
§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo
anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a
adjudicação à maioria, e a minoria poderá
levantar as importâncias depositadas; o Oficial de Registro
de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro
que a adjudicação foi resultante de medida liminar.
§ 3º Feito o depósito, será expedido
o mandado de citação, com o prazo de dez dias
para a contestação, VETADO.
§ 4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente,
julgará o pedido.
§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o
processo o rito ordinário.
§ 6º Se a sentença fixar valor superior
ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio
em execução restituirá à minoria
a respectiva diferença, acrescida de juros de mora
à prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão
de eventual Iiminar, ou pagará o total devido, com
os juros da mora a conter da citação.
§ 7º Transitada em julgado a sentença,
servirá ela de título definitivo para a maioria,
que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar da
minoria, em execução de sentença, encargos
fiscais necessários à adjudicação
definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois têrços
da edificação, o síndico promoverá
o recebimento do seguro e a reconstrução ou
os reparos nas partes danificadas.
Art. 17. Em caso de condenação da edificação
pela autoridade pública, ou ameaça de ruína,
pelo voto dos condôminos que representem mais de dois
têrços das quotas ideais do respectivo terreno
poderá ser decidida a sua demolição e
reconstrução.
Parágrafo único. A minoria não fica obrigada
a contribuir para as obras, mas assegura-se a maioria o direito
de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação
judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15.
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos
2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações
ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno
e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição
e reconstrução do prédio, ou sua alienação,
por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou,
ainda, no caso de condenação do edifício
pela autoridade pública, em razão de sua insegurança
ou insalubridade. (Redação dada pela Lei nº
6.709, de 31.10.1979)
§ 1º A minoria não fica obrigada a contribuir
para as obras, mas assegura-se à maioria o direito
de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação
judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15.
§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação
do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação,
que deprecie seu valor unitário em relação
ao valor global do terreno onde se acha construída,
os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que
representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas
e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta
por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir
por sua alienação total, procedendo-se em relação
à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus
parágrafos, desta Lei.
§ 3º Decidida por maioria a alienação
do prédio, o valor atribuído à quota
dos condôminos vencidos será correspondente ao
preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação
prevista no § 2º ou, a critério desses, a
imóvel localizado em área próxima ou
adjacente com a mesma área útil de construção."
Art. 18. Em caso de desapropriação parcial
de uma edificação ou de um conjunto de edificações,
serão indenizados os proprietários das unidades
expropriadas, ingressando no condomínio a entidade
expropriante, que se sujeitará às disposições
desta Lei e se submeterá às da Convenção
do condomínio e do Regulamento Interno.
Parágrafo único. VETADO.
Art. 18. A desapropriação de edificações
ou conjuntos de edificações abrangerá
sempre a sua totalidade, com todas as suas dependências,
indenizando-se os proprietários das unidades expropriadas.
(Redação dada pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação,
ou de um conjunto de edificações, ainda que
por fôrça de desapropriação, importará
no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito
às disposições desta lei, bem assim às
da convenção do condomínio e do regulamento
interno. (Redação dada pela Decreto-Lei nº
981, de 21.10.1969)
CAPÍTULO V
Utiitzação da Edificação
ou do Conjunto de Edificações
Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir,
com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo
suas conveniências e interêsses, condicionados,
umas e outros às normas de boa vizinhança, e
poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a
não causar dano ou incômodo aos demais condôminos
ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom
uso das mesmas partes por todos.
Parágrafo único. VETADO.
Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer
título, tôdas as obrigações referentes
ao uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21. A violação de qualquer dos deveres
estipulados na Convenção sujeitará o
infrator à multa fixada na própria Convenção
ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade
civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico
a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por
via executiva, em benefício do condomínio, e,
em caso de omitir-se êle, a qualquer condômino.
CAPÍTULO VI
Da Administração do Condomínio
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção,
um síndico do condomínio, cujo mandato não
poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomínio,
em juízo ou fora dêle, e praticar os atos de
defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições
conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação
ou do conjunto de edificações, no que respeita
à sua vigência, moralidade e segurança,
bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuirem as leis a Convenção
e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção
ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convençao e o Regimento
Interno, bern como executar e fazer executar as deliberações
da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais
necessidade de verificação contábil,
toda a documentação relativa ao condomínio.
(Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de
15.7.1977)
§ 2º As funções administrativas
podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico,
e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação
da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá estipular
que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia,
convocada pelo interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser
condômino ou pessoa física ou jurídica
estranha ao condomínio, será fixada a remuneração
pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção
dispuser diferentemente.
§ 5º O síndico poderá ser destituído,
pela forma e sob as condições previstas na Convenção,
ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços
dos condôminos, presentes, em assembléia-geral
especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever
a eleição de subsíndicos, definindo-lhes
atribuições e fixando-lhes o mandato, que não
poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção,
um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos,
com mandatos que não poderão exceder de 2 anos,
permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho
como órgão consultivo do síndico, para
assessorá-lo na solução dos problemas
que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção
definir suas atribuições específicas.
CAPÍTULO VII
Da Assembléia Geral
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia
geral ordinária dos condôminos, convocada pelo
síndico na forma prevista na Convenção,
à qual compete, além das demais matérias
inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes,
as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo
as de conservação da edificação
ou conjunto de edificações, manutenção
de seus serviços e correlatas.
§ 1º As decisões da assembléia,
tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção
fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2º O síndico, nos oito dias subseqüentes
à assembléia, comunicará aos condôminos
o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à
previsão orçamentária, o rateio das despesas,
e promoverá a arrecadação, tudo na forma
que a Convenção previr.
§ 3º Nas assembléias gerais, os votos serão
proporcionais às frações ideais do terreno
e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo
disposição diversa da Convenção.
§ 4° Nas decisões da assembléia que
envolvam despesas ordinárias do condomínio,
o locatário poderá votar, caso o condômino
locador a ela não compareça. (Parágrafo
incluído pela Lei nº 8.245, de 18.10.1991)
§ 4º Nas decisões da Assembléia
que não envolvam despesas extraordinárias do
condomínio, o locatário poderá votar,
caso o condômino-locador a ela não compareça.
(Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996)
Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art.
22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias,
convocadas pelo síndico ou por condôminos que
representem um quarto, no mínimo do condomínio,
sempre que o exigirem os interêsses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação
diversa da Convenção, esta só poderá
ser modificada em assembléia geral extraordinária,
pelo voto mínimo de condôminos que representem
2/3 do total das frações ideais.
Art. 26. VETADO.
Art. 27. Se a assembléia não se reunir para
exercer qualquer dos podêres que lhe competem, 15 dias
após o pedido de convocação, o Juiz decidirá
a respeito, mediante requerimento dos interessados.
TÍTULO II
DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Art. 28. As incorporações imobiliárias,
em todo o território nacional, reger-se-ão pela
presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se
incorporação imobiliária a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construção,
para alienação total ou parcial, de edificações
ou conjunto de edificações compostas de unidades
autônomas, VETADO.
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física
ou jurídica, comerciante ou não, que embora
não efetuando a construção, compromisse
ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações
a unidades autônomas, VETADO em edificações
a serem construídas ou em construção
sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas
para efetivação de tais transações,
coordenando e levando a têrmo a incorporação
e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo
prazo, preço e determinadas condições,
das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação
entre a alienação das frações
do terreno e o negócio de construção,
se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de
cessão das frações de terreno, já
houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação
de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção,
respondendo o alienante como incorporador.
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador
aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos
que contratem a construção de edifícios
que se destinem a constituição em condomínio,
sempre que iniciarem as alienações antes da
conclusão das obras.
Art. 30-A (Vide Medida Provisória nº 2.221,
de 4.9.2001)
Art. 30-B (Vide Medida Provisória nº 2.221, de
4.9.2001)
Art. 30-C (Vide Medida Provisória nº 2.221, de
4.9.2001)
Art. 30-D (Vide Medida Provisória nº 2.221, de
4.9.2001)
Art. 30-E (Vide Medida Provisória nº 2.221, de
4.9.2001)
Art. 30-F (Vide Medida Provisória nº 2.221, de
4.9.2001)
Art. 30-G (Vide Medida Provisória nº 2.221, de
4.9.2001)
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações
imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente
poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador,
o cessionário dêste ou promitente cessionário
com título que satisfaça os requisitos da alínea
a do art. 32;
b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33,
e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número
8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis
(Lei nº 4.116, de 27-8-62).
§ 1º No caso da alínea b, o incorporador
será investido, pelo proprietário de terreno,
o promitente comprador e cessionário dêste ou
o promitente cessionário, de mandato outorgado por
instrumento público, onde se faça menção
expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º,
do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes
à alienação das frações
ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos
atos que praticar na qualidade de incorporador.
§ 2º Nenhuma incorporação poderá
ser proposta à venda sem a indicação
expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer
indicado ostensivamente no local da construção.
§ 3º Tôda e qualquer incorporação,
independentemente da forma por que seja constituída,
terá um ou mais incorporadores solidàriamente
responsáveis, ainda que em fase subordinada a período
de carência, referido no art. 34.
CAPÍTULO II
Das Obrigações e Direitos
do Incorporador
Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar
sôbre unidades autônomas após ter arquivado,
no cartório competente de Registro de Imóveis,
os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa,
irrevogável e irretratável, de compra e venda
ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste
cláusula de imissão na posse do imóvel,
não haja estipulações impeditivas de
sua alienação em frações ideais
e inclua consentimento para demolição e construção,
devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais
e municipais, de protesto de títulos de ações
cíveis e criminais e de ônus reais relativante
ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do
imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado
de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado
pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações,
discriminando, além da global, a das partes comuns,
e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragern de
área construída;
f) certidão negativa de débito para com a
Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre
o terreno fôr responsável pela arrecadeção
das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações
da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o
inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada
à data do arquivamento, calculada de acôrdo com
a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários
referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo
de construção de cada unidade, devidamente autenticada
pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações
ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas
corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio
que regerá a edificação ou o conjunto
de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do
preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato,
referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se
houver, o prazo de carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento
de crédito que opere no País há mais
de cinoo anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas,
sôbre o número de veículos que a garagem
comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.
(Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
§ 1º A documentação referida neste
artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis,
será arquivada em cartório, fazendo-se o competente
registro.
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa
de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades
autônomas, serão também averbáveis
à margem do registro de que trata êste artigo.
(Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
§ 3º O número do registro referido no §
1º, bem como a indicação do cartório
competente, constará, obrigatòriamente, dos
anúncios, impressos, publicações, propostas,
contratos, preliminares ou definitivos, referentes à
incorporação, salvo dos anúncios "classificados".
§ 4º O Registro de Imóveis dará
certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia
fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem
ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo,
ou autenticará cópia apresentada pela parte
interessada.
§ 5º A existência de ônus fiscais
ou reais, salvo os impeditivos de alienação,
não impedem o registro, que será feito com as
devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos,
extraídos do registro, a existência e a extensão
dos ônus.
§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis
terão 15 dias para apresentar, por escrito, tôdas
as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento,
e, satisfeitas as referidas exigências, terão
o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando
a documentação apresentada, e devolver, autenticadas,
as segundas vias da mencionada documentação,
com exceção dos documentos públicos.
Em casos de divergência, o Oficial levantará
a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.
§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde,
civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação
contraveniente à lei ou der certidão ... VETADO
... sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.
§ 8º O Oficial do Registro de Imóveis,
que não observar os prazos previstos no § 6º
ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade
judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos
devidos pelo registro de que trata êste artigo, aplicável
por quinzena ou fração de quinzena de superação
de cada um daqueles prazos. (parágrafo incluído
pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 9º Oficial do Registro de Imóveis não
responde pela exatidão dos documentos que lhe forem
apresentados para arquivamento em obediência ao disposto
nas alíneas e, g, h, l, e p dêste artigo, desde
que assinados pelo profissional responsável pela obra.
(parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)
§ 10 As plantas do projeto aprovado (alínea
d dêste artigo) poderão ser apresentadas em cópia
autenticada pelo profissional responsável pela obra,
acompanhada de cópia da licença de construção.(parágrafo
incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15
(quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro de
Imóveis da documentação completa prevista
neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de
Títulos e Documentos, não tiver o Cartório
de Imóveis entregue a certidão de arquivamento
e registro, nem formulado, por escrito, as exigências
previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno
direito completado o registro provisório.(parágrafo
incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 12 O registro provisório previsto no parágrafo
anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades da
incorporação, indicando na sua publicação
o número do Registro de Títulos e Documentos
referente à remessa dos documentos ao Cartório
de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade
perante o adquirente da unidade e da obrigação
de satisfazer as exigências posteriormente formuladas
pelo Cartório, bem como, de completar o registro definitivo.
(parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)
Art. 33. O registro da incorporação será
válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela
ainda não se houver concretizado, o incorporador só
poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação
a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro
por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento
e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação)
Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação
da incorporação, prazo de carência, dentro
do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.
§ 1º A fixação do prazo de carência
será feita pela declaração a que se refere
a alínea "n", do art. 32 onde se fixem as
condições que autorizarão o incorporador
a desistir do empreendimento.
§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência
ultrapassar o têrmo final do prazo da validade do registro
ou, se fôr o caso, de sua revalidação.
§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se
houver, mencionarão, obrigatòriamente, o prazo
de carência, inclusive para efeitos do art. 45.
§ 4º A desistência da incorporação
será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis
... VETADO ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes
ou candidatos à aquisição, sob pena de
responsabilidade civil e criminal do incorporador.
§ 5º Será averbada no registro da incorporação
a desistência de que trata o parágrafo anterior
arquivando-se em cartório o respectivo documento.
§ 6º O prazo de carência é improrrogável.
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo
de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência,
se houver, para promover a celebração do competente
contrato relativo à fração ideal de terreno,
e, bem assim, do contrato de construção e da
Convenção do condomínio, de acôrdo
com discriminação constante da alínea
"i", do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que
altera o prazo máximo concedido ao incorporador para
60 (sessenta) dias)
§ 1º No caso de não haver prazo de carência,
o prazo acima se contará da data de qualquer documento
de ajuste preliminar.
§ 2º Quando houver prazo de carência, a
obrigação sòmente deixará de existir
se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo
e nas condições prèviamente estabelecidas,
por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização
do empreendimento.
§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o
incorporador não denunciar a incorporação,
embora não se tenham reunido as condições
a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato
de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo
nos cinco dias subseqüentes ao prazo de carência,
e nesse caso ficará solidàriamente responsável
com o incorporador pela devolução das quantias
que os adquirentes ou candidatos à aquisição
houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de
regresso sôbre êles, dispensando-se, então,
do cumprimento da obrigação fixada no caput
dêste artigo.
§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante
de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação
da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo,
nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de
ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro
de Imóveis, averbação que conferirá
direito real oponível a terceiros, com o conseqüente
direito à obtenção compulsória
do contrato correspondente.
§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior,
o incorporador incorrerá também na multa de
50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido,
cobrável por via executiva, em favor do adquirente
ou candidato à aquisição.
§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato
de construção deverá constar expressamente
a menção dos responsáveis pelo pagamento
da construção de cada uma das unidades. O incorporador
responde, em igualdade de condições, com os
demais contratantes, pelo pagamento da construção
das unidades que não tenham tido a responsabilidade
pela sua construção assumida por terceiros e
até que o tenham.
Art. 36. No caso de denúncia de incorporação,
nos têrmos do art. 34, se o incorporador, até
30 dias a contar da denúncia, não restituir
aos adquirentes as importâncias pagas, êstes poderão
cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor
a contar da data do recebimento, em função do
índice geral de preços mensalmente publicado
pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações
no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros
de 6% ao ano, sôbre o total corrigido.
Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus
real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação
que possa comprometê-lo, o fato será obrigatòriamente
mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação
de sua natureza e das condições de liberação.
Art. 38. Também constará, obrigatòriamente,
dos documentos de ajuste, se fôr o caso, o fato de encontrar-se
ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título
se deve esta ocupação e quais as condições
de desocupação.
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição
do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades
a serem construídas, deverão ser discriminadas
em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues
em pagamento do terreno que correspenderá a cada uma
das unidades, a qual deverá ser expressa em metros
quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também,
de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno
ficou ou não sujeito a qualquer prestação
ou encargo.
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação
do terreno ou de fração ideal, ficarão
rescindidas as cessões ou promessas de cessão
de direitos correspondentes à aquisição
do terreno.
§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á,
no alienante em cujo favor se opera a resolução,
o direito sôbre a construção porventura
existente.
§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada
um dos ex-titulares de direito à aquisição
de unidades autônomas haverá do mencionado alienante
o valor da parcela de construção que haja adicionado
à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada
pelo ex-titular.
§ 3º Na hipótese dos parágrafos
anteriores, sob pena de nulidade, não poderá
o alienante em cujo favor se operou a resolução
voltar a negociar seus direitos sôbre a unidade autônoma,
sem a prévia indenização aos titulares,
de que trata o § 2º.
§ 4º No caso do parágrafo anterior, se
os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança
judicial do que lhes fôr devido, sòmente poderão
garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração
de terreno objeto do presente artigo.
Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas
pelo incorporador por preço global compreendendo quota
de terreno e construção, inclusive com parte
de pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão,
no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção.
§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese
de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa a
construção, os efeitos da mora recairão
não apenas sôbre a aquisição da
parte construída, mas, também, sôbre a
fração ideal de terreno, ainda que esta tenha
sido totalmente paga.
§ 2º Poder-se-á também estipular
que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento
da parcela relativa à fração ideal de
terreno, os efeitos da mora recairão não apenas
sôbre a aquisição da fração
ideal, mas, também, sôbre a parte construída,
ainda que totalmente paga.
Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo
à fração ideal de terreno e partes comuns,
a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução
sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações
contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação
a construção.
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade
a prazo e preços certos, determinados ou determináveis,
mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas
as seguintes normas:
I - informar obrigatòriamente aos adquirentes, por
escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado
da obra;
II - responder civilmente pela execução da
incorporação, devendo indenizar os adquirentes
ou compromissários, dos prejuízos que a êstes
advierem do fato de não se concluir a edificação
ou de se retardar injustificadamente a conclusão das
obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o
construtor, se fôr o caso e se a êste couber a
culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa
física ou jurídica, e não ser possível
à maioria prossequir na construção das
edificações, os subscritores ou candidatos à
aquisição de unidades serão credores
privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador,
respondendo subsidiàriamente os bens pessoais dêste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto,
especialmente no que se refere à unidade do adquirente
e às partes comuns, modificar as especificações,
ou desviar-se do plano da construção, salvo
autorização unânime dos interessados ou
exigência legal;
V - não poderá modificar as condições
de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda
no caso de elevação dos preços dos materiais
e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente
ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então,
nas condições estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada,
paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente
o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para
que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne
a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação,
poderá o incorporador ser destituído pela maioria
absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da
responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à
cobrança executiva das importâncias comprovadamente
devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra
(VETADO).
(Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 44. Após a concessão do "habite-se"
pela autoridade administrativa, o incorporador deverá
requerer, (VETADO) a averbação da construção
das edificações, para efeito de individualização
e discriminação das unidades, respondendo perante
os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora
no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação
(VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob
pena de ficar solidàriamente responsável com
o incorporador perante os adquirentes.
§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor,
a averbação poderá ser requerida por
qualquer dos adquirentes de unidade.
Art. 45. É lícito ao incorporador recolher
o impôsto do sêlo devido, mediante apresentação
dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do
vencimento do prazo de carência a que se refere o art.
34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo,
fôr denunciada a incorporação.
Art. 46. Quando o pagamento do impôsto sôbre
lucro imobiliário e respectivos acréscimos e
adicionais fôr de responsabilidade do vendedor do terreno,
será lícito ao adquirente reter o pagamento
das últimas prestações anteriores à
data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste,
o referido impôsto e os adicionais, caso o vendedor
não apresente a quitação até 10
dias antes do vencimento das prestações cujo
pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do
preço a ser ainda paga até a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção
pelo adquirente, êsse ficará responsável
para todos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento do
tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos
que vier a sofrer o débito fiscal, (VETADO).
Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação
do pagamento do impôsto sôbre lucro imobiliário
acréscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida
ao adquirente, dever-se-á explicitar o montante que
tal obrigação atingiria, se sua satisfação
se desse na data da escritura.
§ 1º Neste caso, o adquirente será tido,
para todos os efeitos, como responsável perante o Fisco.
§ 2º Havendo parcela restituível, a restituição
será feita ao adquirente e, se fôr o caso em
nome dêste serão emitidas as obrigações
do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da Lei
nº 4.357 de 16.7.64.
§ 3º Para efeitos fiscais, não importará
em aumento do preço de aquisição a circunstância
de obrigar-se o adquirente ao pagamento do impôsto sôbre
lucro mobiliário, seus acréscimos e adicionais.
CAPÍTULO III
Da Construção de Edificação
em Condomínio
Seção I
Da Construção em Geral
Art. 48. A construção de imóveis, objeto
de incorporação nos moldes previstos nesta Lei
poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou
de administração conforme adiante definidos
e poderá estar incluída no contrato com o incorporador
(VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes
e o construtor.
§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edifcações
farão parte integrante e complementar do contrato;
§ 2º Do contrato deverá constar a prazo
da entrega das obras e as condições e formas
de sua eventual prorrogação.
Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive
no caso do art. 43, para tratar de seus interêsses,
com relação a ela, poderão reunir-se
em assembléia, cujas deIiberações, desde
que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão
válidas e obrigatórias para todos êles
salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na
legislação.
§ 1º As assembléias serão convocadas,
pelo menos, por 1/3 (um têrço) dos votos dos
contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção
expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento
de procurador bastante.
§ 2º A convocação da assembléia
será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência
mínima de 5 dias para a primeira convocação,
e mais 3 dias para a segunda, podendo ambas as convocações
ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º A assembléia instalar-se-á,
no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira
convocação, e com qualquer número, em
segunda, sendo, porém, obrigatória a presença,
em qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando
convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que
a tenham convocado, se fôr o caso.
§ 4º Na assembléia, os votos dos contratantes
serão proporcionais às respectivas frações
ideais de terreno.
Art. 50. Será designada no contrato de construção,
ou eleita em assembléia especial devidamente convocada
antes do início da obra, uma Comissão de Representantes,
composta de 3 membros, pelo menos, escolhidos entre os contratantes,
para representá-los junto ao construtor ou ao incorporador,
no caso do art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento
da obra.(Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição
se comprovará com a ata da assembléia, devidamente
inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta
ficará de pleno direito investida dos podêres
necessários para exercer tôdas as atribuições
e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção
lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado
pelos contratantes ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem
nos direitos e obrigações dêstes.
§ 2º A assembléia poderá revogar,
pela maioria absoluta dos votos dos contratantes, qualquer
decisão da Comissão, ressalvados os direitos
de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Vide
Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei,
o contrato poderá discriminar as atribuições
da Comissão e deverá dispor sôbre os mandatos
de seus membros, sua destituição e a forma de
preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação
de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação
de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de
pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se êste
não o aceitar.
§ 4º Nas incorporações em que o
número de contratantes de unidades fôr igual
ou inferior a 3, a totalidade dêles exercerá,
em conjunto as atribuições que esta Lei confere
à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto
nos parágrafos anteriores.
Art. 51. Nos contratos de construção, seja
qual fôr seu regime deverá constar expressamente
a quem caberão as despesas com ligações
de serviços públicos, devidas ao Poder Público,
bem como as despesas indispensáveis à instalação,
funcionamento e regulamentação do condomínio.
Parágrafo único. Quando o serviço público
fôr explorado mediante concessão, os contratos
de construção deverão também especificar
a quem caberão as despesas com as ligações
que incumbam às concessionárias no caso de não
estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando,
se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.
Art. 52. Cada contratante da construção só
será imitido na posse de sua unidade se estiver em
dia com as obrigações assumidas, inclusive as
relativas à construção exercendo o construtor
e o condomínio até então, o direito de
retenção sôbre a respectiva unidade; no
caso do art. 43, êste direito será exercido pelo
incorporador.
Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional
da Habitação, promoverá a celebração
de contratos com a Associação Brasileira de
Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta,
tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro
de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas
que estabeleçam, para cada tipo de prédio que
padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos
unitários de construção, para uso dos
sindicatos, na forma do art. 54;
Il - critérios e normas para execução
de orçamentos de custo de construção,
para fins de disposto no artigo 59;
III - critérios e normas para a avaliação
de custo global de obra, para fins da alínea h, do
art. 32;
IV - modêlo de memorial descritivo dos acabamentos
de edificação, para fins do disposto no art.
32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma
das obras e o pagamento das prestações, que
poderá ser introduzido nos contratos de incorporação
inclusive para o efeito de aplicação do disposto
no § 2º do art. 48.
§ 1º O número de tipos padronizados deverá
ser reduzido e na fixação se atenderá
primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de
pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);
b) o padrão da construção (baixo, normal,
alto), tendo em conta as condições de acabamento,
a qualidide dos materiais empregados, os equipamentos, o número
de elevadores e as inovações de confôrto;
c) as áreas de construção.
§ 2º Para custear o serviço a ser feito
pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica autorizado o Poder
Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$10.000.000,00
(dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco Nacional
de Habitação, vinculado a êste fim, podendo
o Banco adiantar a importância à A.B.N.T., se
necessário.
§ 3º No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T.,
estipular-se-á a atualização periódica
das normas previstas neste artigo, mediante remuneração
razoável.
Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção
civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o
dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção
a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais,
calculados com observância dos critérios e normas
a que se refere o inciso I, do artigo anterior.
§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir
a obrigação prevista neste artigo deixará
de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a
omissão, qualquer subvenção ou auxílio
que pleiteie ou a que tenha direito.
§ 2º Na ocorrência de omissão de
sindicato estadual, o construtor usará os índices
fixados por outro sindicato estadual, em cuja região
os custos de construção mais lhe pareçam
aproximados dos da sua.
§ 3º Os orçamentos ou estimativas baseados
nos custos unitários a que se refere êste artigo
só poderão ser considerados atualizados, em
certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em
custos unitários relativos ao próprio mês
ou a um dos dois meses anteriores.
Seção II
Da Construção por Empreitada
Art. 55. Nas incorporações em que a construção
seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser
a preço fixo, ou a preço reajustável
por índices préviamente determinados.
§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço
da construção será irreajustável,
independentemente das variações que sofrer o
custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.
§ 2º Na empreitada a preço reajustável,
o preço fixado no contrato será reajustado na
forma e nas épocas nêle expressamente previstas,
em função da variação dos índices
adotados, também previstos obrigatóriamente
no contrato.
§ 3º Nos contratos de construção
por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará
o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às
especificações exercendo as demais obrigações
inerentes à sua função representativa
dos contratantes e fiscalizadora da construção.
§ 4º Nos contratos de construção
fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão
de Representantes fiscalizará, também, o cálculo
do reajustamento.
§ 5º No Contrato deverá ser mencionado
o montante do orçamento atualizado da obra, calculado
de acôrdo com as normas do inciso III, do art. 53, com
base nos custos unitários referidos no art. 54, quando
o preço estipulado fôr inferior ao mesmo.
§ 6º Na forma de expressa referência, os
contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço
fixo.
Art. 56. Em tôda a publicidade ou propaganda escrita,
destinada a promover a venda de incorporação
com construção pelo regime de empreitada reajustável,
em que conste preço, serão discriminados explìcitamente
o preço da fração ideal do terreno e
o preço da construção, com indicação
expressa da reajustabilidade.
§ 1º As mesmas indicações deverão
constar em todos os papéis utilizados para a realização
da incorporação, tais como cartas, propostas,
escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada
nos anúncios "classificados" dos jornais.
Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço
fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á,
no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e
VI, do art. 43.
Seção III
Da Construção por Administração
Art. 58. Nas incorporações em que a construção
fôr contratada pelo regime de administração,
também chamado "a preço de custo",
será de responsabilidade dos proprietários ou
adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas
as seguintes disposições:
I - tôdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer
documentos referentes às transações ou
aquisições para construção, serão
emitidos em nome do condomínio dos contratantes da
construção;
II - tôdas as contribuições dos condôminos
para qualquer fim relacionado com a construção
serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio
dos contratantes em estabelecimentos bancários, as
quais, serão movimentadas pela forma que fôr
fixada no contrato.
Art. 59. No regime de construção por administração,
será obrigatório constar do respectivo contrato
o montante do orçamento do custo da obra, elaborado
com estrita observância dos critérios e normas
referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará
efetivamente a obra.
§ 1º Nos contratos lavrados até o término
das fundações, êste montante não
poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a
que se refere o § 3º, do art. 54.
§ 2º Nos contratos celebrados após o término
das fundações, êste montante não
poderá ser inferior à última revisão
efetivada na forma do artigo seguinte.
§ 3º As transferências e sub-rogações
do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á
o disposto neste artigo.
Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra
serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum
entre a Comissão de Representantes e o construtor.
O contrato poderá estipular que, em função
das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas
de contribuições quanto ao total, ao número,
ao valor e à distribuição no tempo das
prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração
de prestações, o nôvo esquema deverá
ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima
de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os
depósitos das primeiras prestações alteradas.
Art. 61. A Comissão de Representantes terá
podêres para, em nome de todos os contratantes e na
forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores,
dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes,
aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação
respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras
dos materiais necessários à obra ou aos serviços
a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer
condômino, modificações por êle
solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas
pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade
de outro condômino e não estejam em desacôrdo
com o parecer técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições
destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes
a sua função representativa dos contratantes
e fiscalizadora da construção e praticar todos
os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
Art. 62. Em tôda publicidade ou propaganda escrita
destinada a promover a venda de incorporação
com construção pelo regime de administração
em que conste preço, serão discriminados explìcitamente
o preço da fração ideal de terreno e
o montante do orçamento atualizado do custo da construção,
na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação
do mês a que se refere o dito orçamento e do
tipo padronizado a que se vincule o mesmo.
§ 1º As mesmas indicações deverão
constar em todos os papéis utilizados para a realização
da incorporação, tais como cartas, propostas,
escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada
nos anúncios "classificados" dos jornais.
CAPÍTULO IV
Das Infrações
Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem
prejuízo de outras sanções, que a falta
de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3
prestações do preço da construção,
quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas
posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia
notificação com o prazo de 10 dias para purgação
da mora, implique na rescisão do contrato, conforme
nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito
respondem os direitos à respectiva fração
ideal de terreno e à parte construída adicionada,
na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar
o contrato.
§ 1º Se o débito não fôr liquidado
no prazo de 10 dias, após solicitação
da Comissão de Representantes, esta ficará,
desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo
que fixar, em público leilão anunciado pela
forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou
de cessão, ou a cessão da quota de terreno e
correspondente parte construída e direitos, bem como
a sub-rogação do contrato de construção.
§ 2º Se o maior lanço obtido fôr
inferior ao desembôlso efetuado pelo inadimplente, para
a quota do terreno e a construção, despesas
acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo
seguinte será realizada nova praça no prazo
estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será
aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele
total, VETADO.
§ 3º No prazo de 24 horas após a realização
do leilão final, o condomínio, por decisão
unânime de Assembléia-Geral em condições
de igualdade com terceiros, terá preferência
na aquisição dos bens, caso em que serão
adjudicados ao condomínio.
§ 4º Do preço que fôr apurado no
leilão, serão deduzidas as quantias em débito,
tôdas as despesas ocorridas, inclusive honorário
de advogado e anúncios, e mais 5% a título de
comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão
em benefício do condomínio de todos os contratantes,
com exceção do faltoso, ao qual será
entregue o saldo, se houver.
§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste
artigo, a Comissão de Representantes ficará
investida de mandato irrevogável, isento do impôsto
do sêlo, na vigência do contrato geral de construção
da obra, com podêres necessários para, em nome
do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações,
podendo para êste fim fixar preços, ajustar condições,
sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações
decorrentes do contrato de construção e da quota
de terreno e construção; outorgar as competentes
escrituras e contratos, receber preços, dar quitações;
imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir
domínio, direito e ação; responder pela
evicção; receber citação, propor
e variar de ações; e também dos podêres
ad juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;
§ 6º A morte, falência ou concordata do
condomínio ou sua dissolução, se se tratar
de sociedade, não revogará o mandato de que
trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser
exercido pela Comissão de Representantes até
a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade
pertença a menor de idade.
§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para
com a Previdência Social, não impedirão
a alienação por leilão público.
Neste caso, ao condômino sòmente será
entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com
o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão
de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente
a importância equivalente aos débitos existentes
dando ciência do fato à entidade credora.
§ 8º Independentemente das disposições
dêste artigo e seus parágrafos, e como penalidades
preliminares, poderá o contrato de construção
estabelecer a incidência de multas e juros de mora em
caso de atraso no depósito de contribuições
sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.
§ 9º O contrato poderá dispor que o valor
das prestações pagas com atraso, seja corrigível
em função da variação do índice
geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho
Nacional de Economia, que reflita as oscilações
do poder aquisitivo da moeda nacional.
§ 10. O membro da Comissão de Representantes
que incorrer na falta prevista neste artigo, estará
sujeito à perda automática do mandato e deverá
ser substituído segundo dispuser o contrato.
Art. 64. Os órgãos de informação
e publicidade que divulgarem publicamente sem os requisitos
exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos
56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em
importância correspondente ao dôbro do preço
pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da
respectiva Municipalidade.
Art. 65. É crime contra a economia popular promover
incorporação, fazendo, em proposta, contratos,
prospectos ou comunicação ao público
ou aos interessados, afirmação falsa sôbre
a construção do condomínio, alienação
das frações ideais do terreno ou sôbre
a construção das edificações.
PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco
a cinqüenta vêzes o maior salário-mínimo
legal vigente no País.
§ 1º lncorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais
bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva
incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta,
contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer,
balanço ou comunicação ao público
ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades,
fizerem afirmação falsa sôbre a constituição
do condomínio, alienação das frações
ideais ou sôbre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais,
bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva,
incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que
a título de empréstimo, em proveito próprio
ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação
contratada por administração, sem prévia
autorização dos interessados.
§ 2º O julgamento dêstes crimes será
de competência de Juízo singular, aplicando-se
os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521,
de 26 de dezembro de 1951.
§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal
objeto dêste artigo, a prisão do indicado dependerá
sempre de mandado do Juízo referido no § 2º.
(Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)
Art. 66. São contravenções relativas
à economia popular, puníveis na forma do artigo
10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais
de terreno, sem préviamente satisfazer às exigências
constantes desta Lei;
lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste,
as indicações a que se referem os artigos 37
e 38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do
artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § §
2º e 3º, de promover a celebração
do contrato relativo à fração ideal de
terreno, do contrato de construção ou da Convenção
do condomínio;
IV - VETADO.
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação
a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias,
ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.
PENA - Multa de 5 a 20 vêzes o maior salário-mínimo
legal vigente no País.
Parágrafo único. No caso de contratos relativos
a incorporações, de que não participe
o incorporador, responderão solidàriamente pelas
faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor,
o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do
terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo
sôbre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem
imputáveis.
CAPÍTULO V
Das Disposições Finais e
Transitórias
Art. 67. Os contrato poderão consignar exclusivamente
às cláusulas, têrmo ou condições
variáveis ou específicas.
§ 1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes
não precisarão figurar expressamente nos respectivos
contratos.
§ 2º Os contratos no entanto, consignarão
obrigatóriamente que as partes contratantes, adotem
e se comprometam a cumprir as cláusulas, têrmos
e condições contratuais a que se refere o parágrafo
anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum no respectivo
cartório ou ofício, mencionando, inclusive,
o número do livro e das fôlhas do competente
registro.
§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos
instrumentos, será obrigatòriamente entregue
cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padrão,
contendo as cláusuIas, têrmos e condições
referidas no § 1º dêste artigo.
§ 4º Os cartórios de Registro de Imóveis,
para os devidos efeitos, receberão dos incorporadores,
autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo
anterior.
Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito
aquisitivo, sôbre as terras rurais ou os terrenos onde
pretendam constituir ou mandar construir habitações
isoladas para aliená-las antes de concluídas,
mediante pagamento do preço a prazo, deverão,
prèviamente, satisfazer às exigências
constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído
nesta Lei para os incorporadores, no que lhes fôr aplicável.
Art. 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90
dias, regulamento sôbre o registro no Registro de Imóveis
VETADO.
Art. 70. A presente lei entrará em vigor na data
de sua publicação, revogados o Decreto nº
5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposições
em contrário.
Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência
e 76º da República.
H. CASTELLO BRANCO
Milton Soares Campos
Este texto não substitui o publicado no D.O.U. de 21.12.1964
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